상가 법인 전환, 2025년 세금폭탄 막는 '구조 설계' 핵심 전략

과거 법인 전환은 종부세, 양도세, 소득세 중과를 피하는 '절세 지름길'이었습니다. 법인세율(10~25%)이 개인 소득세(최고 45%)보다 낮았기 때문입니다. 그러나 2023년 이후 세법 개정으로 상황이 바뀌었습니다. 2025년 현재, 단순히 법인 전환만으로는 세금 부담이 줄지 않으며, 오히려 이중과세, 증여 간주, 배당소득세로 세 부담이 증가하는 사례가 급증합니다.

법인 전환의 '절세 착시'와 실제 세금 구조

개인사업자는 소득 전체에 누진세율(최고 45%)이 적용됩니다. 법인은 이익에 법인세(최고 25%)를 내고, 인출 시 배당소득세(최고 45%)가 다시 부과됩니다. 즉, '한 번 번 돈에 세금을 두 번 내는 이중과세 구조'가 기본입니다.

• 법인세+배당소득세 이중과세: 법인 이익은 법인세(최고 25%) 후, 인출 시 배당세(최고 45%)가 추가됩니다.
• 법인세율만 보는 오류: 법인세는 낮아 보여도, 이익 인출 시 추가 세금으로 총부담이 커질 수 있습니다.
• 영업권 평가: 법인 전환 시 영업권 평가는 세금 부담을 줄이는 강력한 절세 전략입니다. 2024년 기준, 단 한 번 활용 가능합니다.
• 가지급금 위험: 가지급금은 높은 이자율 또는 증여세/상속세 부담을 가중시킵니다. 반드시 정리해야 합니다.

법인 전환의 절세 효과는 이익이 법인 내에 유보될 때만 유효합니다. 자금을 꺼내는 시점에는 '지연된 과세'일 뿐입니다. 따라서 '세금 지휘' 관점에서 언제, 누구에게, 어떤 명목으로 세금이 부과될지 설계해야 합니다.

상가 건물 법인 전환 시 주요 세무 리스크 3가지

상가 건물을 법인 명의로 전환할 때 2025년 현재 가장 빈번하게 발생하는 세무 리스크는 다음과 같습니다.

1. 이중과세 리스크: 법인 이익을 개인 계좌로 옮길 때마다 추가 세금이 발생합니다. 이익 유보 계획이 없다면 개인사업자 유지가 유리할 수 있습니다.
2. 상속·증여세 리스크 증가: 법인 지분(비상장 주식) 평가 시 실제보다 높은 가액으로 과세될 수 있습니다. 자녀 세대 상속세 부담이 2배 이상 늘 수 있습니다. 2024년 이후 비상장 주식 평가 변화를 검토해야 합니다.
3. 세액 감면·공제 혜택 소멸: 개인사업자의 혜택(창업 중소기업 감면 등)이 법인으로 원칙 승계되지 않습니다. '세 감면 포괄 양수도' 방식은 요건이 까다롭습니다.

법인 전환은 자산 관리 및 미래 승계를 위한 종합 재무 설계의 시작입니다. 2025년 현재, 성공적인 전환을 위한 전략적 접근이 필수적입니다.

맞춤형 법인 설립 및 운영 전략

상가 유형, 자산 규모, 사업 목표 등을 고려하여 최적의 전환 방식을 선택해야 합니다. 구체적인 절세 효과와 리스크 시뮬레이션이 중요합니다.

• 신규 법인 설립: 가장 일반적입니다. 부동산 자산 양도 시 2024년 감면 규정을 활용합니다.
• 현물 출자: 자산 가치 평가가 복잡하며, 세무 전문가의 진단이 필수입니다.
• 수익형 상가/가족 법인: 소득 분산 및 미래 승계를 고려한 장기 전략입니다. 2024년 7월 개정 상속세법 증여세 완화 조항을 활용합니다.
• 취득세 면제: 특정 중소기업 요건 충족 시 가능합니다. 2025년 12월 31일까지 유효한 지방세특례제한법을 확인해야 합니다.

개인사업자 법인 전환 시 고려사항:

1. 두루누리 사회보험료 지원 중단: 직원 수에 따른 연간 수백만 원의 지원금 손실 가능성을 파악해야 합니다. 2024년 1월 변경된 지원 기준을 확인해야 합니다.
2. 기존 대출 승계: 법인 전환 전 금융기관 상담을 통해 대출 승계 가능 여부 및 조건을 확인해야 합니다.
3. 상가 임대 부가세 환급: 일반과세자 전환 시 매입세액 공제로 환급 가능합니다. 2024년 1월 간이과세자 부가세율 조정을 검토해야 합니다.

2025년 현재, 상가 법인 전환은 종합적인 '구조 설계'가 필수입니다. 전문가와 함께 최적화된 전략을 수립해야 합니다.