12억 초과 1주택 양도세 계산 및 절세 전략 (2025년)

1세대 1주택 비과세는 양도가액 12억 원 이하 주택에만 해당합니다. 2022년 기준 12억 원으로 상향되었으나, 초과분은 부분 과세됩니다. 정부는 집값 상승분의 일부에 대해 세수를 확보합니다.

부분 과세 원리

전체 양도차익 중 12억 원까지는 비과세, 초과분만 과세합니다.

• 부분 과세 대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (12억 원 / 양도 가격)
• 핵심: 양도 가격이 높을수록 과세 대상 양도차익 비율은 줄어듭니다.

예: 14억 매도, 총 양도차익 8억 원 시, 과세 대상 양도차익은 약 1억 1,429만 원입니다. (2024년 기준 예시, 2025년에도 유사 원리 적용)

장기보유특별공제 적용 (2025년)

12억 초과 시에도 과세 대상 양도차익에 대해 장기보유특별공제가 적용됩니다. 1주택자는 보유 및 거주 기간에 따라 최대 80%까지 공제 가능합니다.

• 표 2 (고가주택 장특공, 최대 80%): 1주택 비과세 요건, 2년 거주 요건 충족 시 적용됩니다.
• 예시: 9년 보유, 3년 거주 시 공제율 약 72% (정확한 공제율은 변동 가능).

1억 1,429만 원 과세 대상 양도차익에 72% 공제 적용 시, 장기보유특별공제액은 약 8,229만 원입니다. 최종 과세표준은 약 2,950만 원 수준입니다. (2024년 기준 예시, 2025년에도 유사 계산)

12억 초과 고가 주택 매도 시 세 부담을 줄이려면 합법적인 절세 전략이 필요합니다.

합법적인 절세 방안

부부 공동명의는 과세 표준 분산 및 기본공제(각 250만 원) 추가 적용으로 절세에 유리합니다. 2025년에도 효과는 유효합니다.

추가 고려 사항:

• 필요경비 증빙: 취득세, 중개수수료, 리모델링 비용 등 증빙 필수.
• 매도 시점 조율: 보유 기간에 따라 공제율 차이 발생.
• 일시적 2주택 특례: 관련 제도 확인 필요.

1세대 1주택자라도 12억 원 초과 고가 주택 매도 시 양도세가 발생할 수 있으므로, '부분 과세' 원리 이해와 2025년 최신 규정 숙지가 필수입니다.