12억 초과 1세대 1주택 양도세 절세 전략: 2년 실거주, 공동명의, 장특공

1세대 1주택 비과세는 주거 안정을 위한 혜택입니다. 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 12억 원 초과 고가주택은 초과분에 대해 과세됩니다.

1. '안분 계산' 원리: 12억 초과분만 과세

과세 대상 양도차익 = (전체 양도차익) × (양도가액 − 12억) / 양도가액 입니다.

• 12억 초과 부분의 비율만큼만 과세됩니다.
• 12억 이하 양도차익은 비과세 혜택을 유지합니다.

세금 계산 단계는 다음과 같습니다.

1. 전체 양도차익 계산 (양도가액 - 취득가액 - 필요경비).
2. 12억 초과분 비율 산정 (양도가액 - 12억) / 양도가액.
3. 과세 대상 양도차익 확정 (1단계 × 2단계).

2. 장기보유특별공제 (장특공): 고가주택 절세 핵심

2021년 1월 1일 이후 1세대 1주택 고가주택은 보유 4%, 거주 4%로 최대 80%까지 공제됩니다.

• 보유 4% + 거주 4% (최대 80%) 적용.
• 과세 대상 양도차익에 장특공 적용 후 과세표준 산출.
• 2년 실거주 충족 시 세금 부담 크게 줄어듭니다.

10년 보유·거주, 17억 양도 시 (취득 12억, 필요경비 0 가정) 약 326만 원 세금 발생합니다.

12억 초과 고가주택 양도 시, 부부 공동 명의와 필요경비 증빙 관리가 중요합니다.

1. 부부 공동 명의 양도세 분산

명의 비율, 전환 시점 등은 증여세 문제와 연관되므로 신중해야 합니다.

2. 필요경비 증빙 철저 관리

필요경비는 양도차익을 줄여 세금 부담을 완화합니다.

• 취득 비용: 취득세, 중개수수료 등.
• 자본적 지출: 발코니 확장, 리모델링 등 (증빙 필수).
• 양도 비용: 중개수수료, 법률 자문 비용 등.

모든 비용은 객관적 증빙 자료를 반드시 갖춰야 합니다.

12억 초과 고가주택 양도는 '안분 계산', '장기보유특별공제', '실거주', '공동 명의' 등 핵심 전략 활용이 필수입니다.