2025년 공시가격 상승으로 재산세 부담이 커지며, 정확한 계산법 이해는 필수입니다.
재산세 계산 핵심
- 2025년 공시가 상승(전국 3.65%, 서울 7.86%)은 재산세 부담 증가로 이어집니다.
- 재산세 = 과세표준 x 세율. 과세표준 = 공시가격 x 공정시장가액비율(43%~60%).
- 토지 재산세는 종합(0.2%~0.5%), 별도(0.2%~0.4%), 분리(0.07%~4%)로 세율이 다릅니다.
- '부동산 공시가격 알리미'로 공시가 확인, '계산기' 활용. 7월/9월 납부 계획 필수.
- 공시가 이의신청, 자산 포트폴리오 재검토는 세금 부담 대응 전략입니다.
| 구분 | 1주택자 | 다주택자/법인 |
|---|---|---|
| 공정시장가액비율 | 3억↓: 43% 6억↓: 44% 6억↑: 45% | 60% |
| 과세표준 | 공시가격 x (43%~45%) | 공시가격 x 60% |
| 최종 재산세 | 과세표준 x 세율 + 부가세 | 과세표준 x 세율 + 부가세 |
2025년 공시가격 상승, 재산세 변곡점
2025년 공시가격은 전국 평균 3.65%, 서울 7.86% 상승했습니다. 이는 재산세·종부세 계산의 출발점인 공시가격 증가로, 세금 부담 급증을 예고합니다. 부동산 양극화 심화도 지역별 세금 부담 불균형을 심화시킬 수 있습니다.
재산세 계산 구조: 공시가격부터 시작
재산세 = 과세표준 x 세율. 과세표준 = 공시가격 x 공정시장가액비율입니다. 공정시장가액비율은 주택 가격 구간 및 보유 주택 수에 따라 다릅니다.
- 3억 원 이하: 공시가격의 43%
- 6억 원 이하: 공시가격의 44%
- 6억 원 초과: 공시가격의 45%
- 다주택자/법인: 공시가격의 60%
최종 재산세에는 지방교육세(20%) 및 도시지역분(0.14%)이 추가됩니다. 정확한 계산을 위해 공시가격, 공정시장가액비율, 세율 파악이 중요합니다.
- 1단계: 2025년 공시가격 확인 (부동산 공시가격 알리미).
- 2단계: 본인에게 맞는 공정시장가액비율 확인.
- 3단계: 공시가격 x 비율로 과세표준 산출.
- 4단계: 과세표준 x 세율로 재산세 본세 계산.
- 5단계: 지방교육세, 도시지역분 가산하여 최종 세액 확정.
토지 재산세: 종합·별도·분리과세별 세율
토지 재산세는 용도에 따라 종합, 별도, 분리과세로 나뉩니다.
- 종합합산: 나대지 등. 과세표준 구간별 누진세율 (최저 0.2% ~ 최고 0.5%).
- 별도합산: 상가·사무실 부속 토지 등. 과세표준 구간별 누진세율 (최저 0.2% ~ 최고 0.4%).
- 분리: 농지·목장(0.07%), 골프장·고급 오락장(4%) 등 단일 세율.
본인 토지의 과세 대상 파악이 절세의 시작입니다.
재산세 계산기 활용 및 절세 전략
재산세는 7월과 9월에 납부합니다. 20만원 이하 주택분은 7월에 전액 납부됩니다.
스마트한 재산세 계산: 계산기·이의신청
온라인 '재산세 계산기' 또는 '종부세 계산기' 활용이 가장 간편합니다. 공시가격이 과도하게 높다고 판단 시, 공시 후 30일 내 '공시가격 이의신청'을 검토하세요.
이의신청 시 객관적 증거 자료(주변 시세, 실거래가 등) 제출이 유리합니다. 시·군·구청 부동산가격공시위원회에 서면 제출합니다.
장기적 절세: 자산 포트폴리오 재검토
보유세 부담 증가는 부동산 비중 조정을 고려하게 합니다. 2주택 이상 합산 과세 부담 감소를 위해 매각 또는 포트폴리오 재구성을 고려할 수 있습니다.
FAQ
A. 재산세는 7월과 9월 납부. 20만원 이하 주택분은 7월에 전액 납부됩니다.
A. 종합합산은 소유 모든 토지 합산 과세(나대지 등), 별도합산은 용도 구분 합산 과세(상가 부속 토지 등)입니다.