부담부증여 핵심 전략: 2024년 이후 세금 절세 완벽 가이드

부담부증여는 수증자가 채무를 인수하는 조건으로 합니다. 채무 인수액은 유상거래, 초과분은 무상증여로 봅니다. 이는 증여자에게 양도소득세, 수증자에게 증여세 및 취득세를 부과하는 근거입니다. 2024년 이후 유상거래 부분 양도세 계산 방식이 변경될 수 있습니다.

1. 양도소득세: 증여자의 몫 (유상거래)

증여자는 수증자가 인수한 채무액만큼 유상 양도로 간주되어 양도소득세를 부담합니다. 계산식은 다음과 같습니다.

• 양도가액: 수증자 인수 채무액.
• 취득가액: 실제 취득가액 × (인수 채무액 / 총 자산 시가).
• 양도차익: 양도가액 - 안분 취득가액.

수증자의 채무 인수는 증여자의 '팔고 받은 대가'로 작용합니다. 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시 증여자의 양도소득세는 면제될 수 있습니다. [강의노트, 양도세 A to Z-⑥] 부담부증여 - 조세일보

양도소득세 계산 단계:

1. 증여재산 시가 확인.
2. 수증자 채무 인수액 확정.
3. 채무 인수액을 양도가액 설정.
4. 실제 취득가액 안분 계산.
5. 양도차익 산출.
6. 장기보유특별공제, 기본공제 후 양도세율 적용.

2. 증여세 및 취득세: 수증자의 몫 (무상거래)

수증자는 순수증여분에 대해 증여세, 자산 취득에 대해 취득세를 납부합니다.

• 증여세 과세표준: (증여재산 시가) - (수증자 채무 인수액).
• 취득세: 유상 취득분과 무상 취득분에 따라 세율이 달라집니다.

유의사항:

• 증여세 공제: 직계존비속 간 5천만 원 (성년) 공제 (2024년 기준).
• 취득세의 유상/무상 구분: 채무 인수액은 유상, 나머지는 무상 세율 적용.
• 소득 없는 수증자: 채무 인수액도 증여로 간주될 수 있습니다.

전세 낀 주택 증여 시, 전세보증금은 채무로 간주되어 양도소득세 계산에 중요합니다. 2024년 11월 14일 현재 기준으로 사례를 분석합니다.

사례: 시가 10억, 전세 6억, 취득가 4억 아파트 증여

1. 증여자 (부모) 양도소득세:

• 양도가액: 6억 원 (자녀 인수 전세보증금).
• 취득가액 안분: 4억 원 × (6억 / 10억) = 2.4억 원.
• 양도차익: 6억 - 2.4억 = 3.6억 원.

3.6억 원에 대해 양도소득세가 계산되며, 1세대 1주택 비과세 시 면제됩니다. (Source 1, 3 참조)

2. 수증자 (자녀) 증여세 및 취득세:

• 증여세 과세표준: 10억 - 6억 = 4억 원.
• 증여세: 4억 원에서 공제(5천만 원) 후 세율 적용.
• 취득세: 6억 원 (유상) × 유상세율 + 4억 원 (무상) × 증여세율.

주의: 소득 없는 자녀는 6억 원 채무 인수액도 증여 간주될 수 있습니다. (Source 2 참조)

부담부증여는 자산 이전과 세금 부담 최적화에 유용한 도구입니다. 2024년 이후 최신 세법을 숙지하고, 양도세, 증여세, 취득세를 면밀히 비교 분석해야 합니다.